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租約訂立指南

租約訂立指南

 

1.  立約前應注意事項

立約前,雙方應先了解對方,以保障自身制益,少日後爭執。

業主

租客

查詢職業,有需要時要求提供工作入息證明

查詢出租單位是否屬按揭的物業

  如屬:租客應查詢銀行是否已同意出租

否則,銀行可在收回單位後停止出租,且可能無法討回按金

 

 

2. 核對雙方基本資料,如姓名、電話、身份證號碼等

 

3. 出租單位的說明

a) 單位的詳細地址,包括地區、街道名稱和號碼、建築物座落的地段

b) 如果是分租單位,應說明所分租部分,例如房間或床位

c) 如果出租單位包括天台、花園、車位,應列明包括的範圖

d) 出租單位附有傢俱、電器等,須以清單列明該等裝置,並說明自哪一方負責保養和維修;

e) 如果單位所在大廈有會所設施,應說明租客是否有權使用和使用的條件

 

業主

租客

如果出租單位附有傢俱、電器等,應預早進備一份清單,並在起租前一天核點妥當

如果單位連同傢俱、電器一併出租,應檢查那些裝置的狀況,並據清單點算,才可接納

 

應詢問自己有權使用哪些公共或會所設施

 

4. 物業用途

地契、入伙紙和大廈公契就物業單位的用途設有某種限制。所以租約內應註明出租單位的用途及限制,如住宅、商用或工業用等。

業主

租客

從地契、入伙紙和大廈公契中查明出租單位的用途和限制

租客應查詢出租單位的用途限制,並且遵守有關的用途限制。

 

5. 租住期限

租約應清楚訂明以下有關租住期限的條款:

a) 租期(以年或月數表達)

b) 起租日期

c) 租約屆滿日期

d) 租約期滿前,是否須要發出通知

e) 租約期滿後,是否有優先權續約

f) 租約是否有中斷租期條款

業主

租客

假如租客在租約期滿後有優先權續約,租約應訂明租客須於甚麼期間內行使該權、可續約年期以及續約後租金。

租客可要求業主在租約加入有優先續權約的條款

 

6. 租金

租約中應訂明以下各項:

a) 每月、每季或每年須緻付的租金

b) 租金是否包括差餉、地租/地稅、車位租金或管理費

c) 免租期(如適用)的期限及該段期限內須支付的開支,例如管理費等,由誰負責

d) 繳付上期租金的時間(例如每月的某日前)

e) .繳交方法(例如現金、支票、自動轉帳等)

f) 假如不依約準時繳付上期租金,即作欠租論

g) 業主可與租客自由議定租金,不受法律限制

業主

租客

業主收要租金後,須發出租單給租客

 

假如租客在訂明到期交租的時間仍未繳租,業主有權向法院/土地審裁處申請追討欠租或申請收回出租單位

 

 

7. 按金

租約中,應註明下列各項:

a) 按金的數額(按照一般習慣,業主會要求租客繳交相等於一至三個月租金為按金)

b) 除非先得到業主同意,按金不能用作抵銷租金之用

c) 租約完結後,業主有權從按金中扣除租客欠付的租金及費用

d) 租約完結後,業主退還按金的期限

e) 續約時,按金會否因應租金的增減而調整

業主

租客

業主在收妥按金後,應該發收據予租客

除非另有安排,按金在租客租住單位期間,雖由業主保管,但業主一般都不須付利息。

租客遷出交吉後,徜己付足租金,又無任何拖欠,業主應將按金發還租客,並取回收據

租客可要求業主接納銀行擔保以代替現金作為保證金

業主可要求訂明,若他將出租單位轉予第三者,他有權將按金轉交新業主,而新業主將以原有條件保管按金,租客不得反對或向原業主追討

租客可要求訂明,在按金轉交予新業主前,原業主須向租客提供新業主的書面同意,按租約原有條件退還按金予租客

 

8. 停付租金及解除租約條款

 一份詳盡的租約,應訂定條款,讓業主和租客,在一些不可以控制的情況下,可停繳租金或解除租約。以下是一些必須注意的情況:

 a) 倘出租單位因為結構出現問題,或因火災、風暴、水浸、白蟻、地震、地面下陷或天然災禍導致出租單位不適宜居住時,租客應有權停止繳付租金

 b) 倘經過一段合理時間後,業主仍未能把出租單位修葺和恢復原狀,雙方均有權解除租約

 

 

9. 租金以外開支

租約應清楚訂明各方需如何負責支付與出租單位有關的開支,常見的支出有下列各項:

a) 差餉:可自業主或租客任何一方支付,所以雙方應先協定,假如租約未有訂明,注律上由佔用人(即租客)負責支付

b) 管理費:可由業主或租客任何一方支付,所以雙方先協定

c) 地租/地稅、物業稅:法律上業主有責任支付

d) 經常性的支出:出租單位的燃料費、水電費等,一般情況下由使用的租客支付

e) 非經常性支出:維修費用,習慣上應由業主支付

業主

租客

租約中除訂明差餉、地租/地稅、管理費等由哪方負責外,也應清楚訂明費用若有增減時該如何安排

租客可要求業主訂明租金是否已包括出租單位的差餉及管理費