中文 (繁體) English

登入

分享 / 收藏
一手樓流程

一手樓流程

根據香港政府於2013/10/23新訂的《一手住宅物業銷售條例》,「一手樓」泛指在香港不曾有臨時買賣合約或買賣合約就其訂立及不曾有轉讓的樓宇。簡單解釋,即是未有買賣過的樓房。

香港的一手樓向來是極受買家歡迎的。新式建築加上的俊美外形、市場推廣加上質量保證、資料齊全加上監管得力,每一次新樓發售例必引起一陣哄動。

既然一手樓如此受歡迎,我們當準買家的在買樓之先應詳細了解一下整個一手樓買賣的流程。

 

1.計劃預算

買樓動輒幾百萬、幾千萬的買賣,每次買樓都是人生大事,一定要先「計過度過」。先計算買樓總支出,向銀行或貸款機構查詢按揭方法,評估自己的財務狀況可接受哪種價錢的樓盤(一手樓費用)。一般一手樓的支出比較容易計算,因為有許多雜費都會由各大發展商為買家支付,例如律師費、經紀佣金,甚至乎某部份的印花稅 (置業計算機)。

 

2.樓盤開售

根據最新一手樓銷售條例,發展商需在樓盤開售前最少7天派發放樓書,及最少3天前公布價單。讓買家及代理有足夠時間消化信息,考慮清楚。

有些發展商會因應市場反應安排銷售:

  1. 買家在開售前「入票」作登記;
  2. 抽籤/先到先得。

  為方便挑選,買家可設定心中理想住處的條件(樓盤選擇),按喜好排序。

  若對樓盤有興趣,可先瀏覽發展商售樓網站,內有樓盤詳盡的銷售資料,如:鳥瞰圖(樓盤250米以內)、付款優惠、供出售單位、圖則等。

  想進一步了解可參閱該樓盤的《售樓說明書》(樓書細節),有更多詳盡資料。

 

發展商「派貨」?

在2013年4月29日之前,香港各大發產商在賣樓的時候都不需公開上載價單及銷售安排等資料。發產商的一貫銷售手法是分配某些單位(A,B&C)給某地產代理行(甲),若果買家想購買A單位則需經過甲代理行,過程不盡透明。時至今日,由於一手樓新例,發產商需公開銷樓詳情,於是不能再「派貨」了,市場變得更靈活,更有效率。

價單為公開資料,可隨意下載或瀏覽,如欲查詢某單位是否已出售,可直接與發展商聯系。

 

3.睇樓

應預約相熟的地產經紀陪同睇樓(經紀的角色)

預約相熟的地產經紀陪同睇一手樓有以下數項好處:

a. 經紀會根據您的需要幫助篩選樓盤,可節省資料搜集及研究的時間;

b. 經紀會幫助處理買賣的文件、稅項、優惠及程序等細節;

c. 經紀在現場可解答一些關於樓宇的專業知識,比較不同單位的優、劣勢;

d. 有經紀陪同可免除親臨示範單位時,被眾多經紀包圍的尷尬、混亂場面;

e. 最主要是,買家在買一手樓時可免除支付佣金。

發展商分別會安排示範單位及無改動示範單位供買家參觀。

參觀時可要求發展商提供圖則、小冊子,以供比較。

 

代理回佣

有不少代理在買家參觀示範單位時提出回佣以促成交易。注意發展商是絕對不會繞過代理發佣金給買家的,所以買家應先與代理簽訂書面同意。同時亦需留意,大型代理行的前線代理是沒有最終決定權,他們的承諾極有可能被他們上司駁回。若出現問題,很有可能會得不償失。所以建議新手買家還是不要輕信前線代理。要回佣的話,就盡量與管理層溝通(中小型代理行會比較容易)。

 

如何選擇代理?

在一手樓開售的時候,眾多大型地產代理行會動員數以千人到售樓中心附近「撈客」。但他們只是地產代理業界中最前線人員,有部份更是經驗尚淺的新入行代理,所以會有不足之處及不時犯下小錯。想找到資歷深厚、見識豐富的代理卻是要訪尋地區性中、小型代理行。他們多是上了年紀的從業員,見盡起伏,從大行「跳出來」自立門戶的。他們有的是經驗和網絡,對買家日後買賣其他物業更有幫助。

 

4.臨時買賣合約

若果睇樓後滿意單位,就可即場進一步與發展商簽署臨時買賣合約,預留單位。有以下數項需留意:

 a. 細閱契約內容樓書小心核對資料;

 b. 繳付臨時訂金(不多由於樓價的5%);

 c. 注意發展商所承諾的事項,如提供穿梭巴士往來屋苑或興建行人隧道等。但樓書上,此類承諾卻以「擬建、擬提供、有待政府批准」等描述。日後便可以「計劃有變/政府不批准」等借口推搪。

 

5.按揭契約

選擇合適自己的付款及按揭方法。(按揭攻略)

a. 即供付款:指在購入樓花物業或現樓後,立即開始供款的計劃;

b. 建築期付款:即待物業入伙時,再開始找銀行進行按揭供款。

選用即供期付款,好處是即供訂價較低,缺點是樓花物業未入伙便開始供樓,如果買家現時有住屋開支,會很吃力。

 

6.正式買賣合約

買方須於訂立臨約後的5個工作天內簽立正式合約,否則發展商(賣方)可沒收訂金及有權追付單位再出售時的差價。

a. 再繳付訂金(樓價的5%),前後合共不多於10%;

b. 所付樓價成數視乎付款方法而定,如30天、60天或90天付款等;

c. 注意臨約的簽署人需要與正式合約的為同一人。個別發展商容許買家於簽正式合約時增加直系家屬,如父母、夫婦等為業主,但亦有發展商要徵收轉名費,約為樓價1%。但個別發展商亦不接受轉名;

d. 同時付清釐印費、律師費。

 

7.收樓

新樓雖剛剛落成,但收樓時仍需細心驗樓一番(驗樓心得);

有的發展商樓盤則是以現樓出售,此類單位可在簽合約前再驗樓一次。